Non sei solo nella tua esperienza unica e personale di vendita di terreni agricoli. I nostri consumatori ci hanno posto molte domande sul valore a causa del mercato caldo di questa estate. Dovresti essere pagato al giusto valore di mercato per il tuo terreno agricolo, ma determinare tale valore può essere difficile. Questa risorsa è stata creata per aiutarti nei tuoi calcoli.
Rendimenti precedenti
La quantità di prodotto raccolto per acro coltivabile è misurata dai raccolti. Un agricoltore può vendere più raccolti se vengono prodotti di più, il che significa che l’agricoltore sarà in grado di guadagnare di più. Dato che gli agricoltori acquistano macchinari, sementi e prodotti chimici in grandi quantità, produrre più raccolti per acro aumenta il profitto; in altre parole, una volta che sei nella fattoria, raccogliere più raccolti comporta pochissime spese aggiuntive. Maggiori rendimenti si traducono in maggiori entrate annuali.
Le rese vengono spesso esaminate durante un processo di vendita perché sono strettamente correlate alle entrate agricole annuali. Dal momento che il clima può influenzare in modo significativo la resa di un raccolto in un anno, dovresti avere a portata di mano diversi anni di raccolti (ti consigliamo almeno cinque).
Cosa fanno allora gli acquirenti con i dati sul rendimento? Faranno la media dei rendimenti forniti ed eseguiranno due analisi su di esso: a) confrontarlo con i rendimenti medi della contea e i dati di vendita attualmente disponibili; e b) utilizzare i prezzi delle materie prime per calcolare il ricavo annuo lordo e quindi risalire all’affitto previsto e al valore del terreno.
Utilizzo delle medie di contea come confronto
I rendimenti medi annuali della contea sono rilasciati dall’USDA. I dati sulla resa pubblicati verranno confrontati con ciò che puoi offrire nella tua azienda da potenziali acquirenti. Questa è un’analisi molto semplice, ma dovresti essere consapevole dei motivi per cui i tuoi rendimenti sono superiori o inferiori alla media. Discuteremo questi fattori in modo più dettagliato di seguito. I rendimenti storici delle recenti vendite locali saranno esaminati dai potenziali acquirenti, in particolare dagli investitori, se i dati saranno resi disponibili. Questo può darti un’idea generale del valore del tuo terreno agricolo.
Sostegno al valore dell’azienda agricola
Sostenere il valore dell’azienda agricola è l’applicazione più tipica dei dati sulla resa. L’utile lordo annuo sarà calcolato dagli investitori utilizzando i rendimenti medi e una stima del prezzo futuro delle materie prime (dal trading attivo di futures sulle materie prime o semplicemente da un’intuizione sui prezzi). Possono quindi dedurre che il denaro rappresenta qualsiasi cosa tra il 30 e il 40 percento dell’affitto annuo dovuto dell’azienda agricola. Successivamente, possono utilizzare un tasso di capitalizzazione (tasso massimo) compreso tra il 2 e il 4% basato su vendite comparabili vicine per tornare indietro e calcolare il valore totale del terreno. C’è qualche variazione in questa analisi; supponendo un tasso massimo del 2% rispetto a un tasso del 4% si tradurrà in una differenza significativa. Le composizioni locali possono aiutarti a identificare le tariffe appropriate che dovresti considerare quando conduci le tue ricerche.
Poiché trattiamo molti fattori in questo post, scoprirai che tutti ruotano sulla massimizzazione del rendimento. Esistono misure fisse che influenzano la resa (soprattutto la qualità del suolo), nonché misure mobili che influenzano la resa (progetti di miglioramento e pratiche agricole). Come proprietario terriero, hai sempre il controllo sugli aspetti dell’agricoltura che possono cambiare; tuttavia, collaborare con un grande agricoltore per utilizzare tecniche all’avanguardia che aumentano progressivamente la produzione nel tempo avrà il maggiore impatto sulla tua capacità di aumentare il valore della tua azienda agricola.
Qualità del suolo (indice di produttività del suolo)
Il rendimento potenziale del suolo di un’azienda agricola è misurato dalla produttività del suolo. Sfortunatamente, le misurazioni variano da regione a regione in tutto il Midwest. Esistono indici separati per North Dakota, Illinois, Minnesota e Iowa (il resto degli Stati Uniti segue la stessa metodologia). Di seguito è riportato un esempio degli intervalli numerici che possono avere le classificazioni del suolo.
In ogni regione è preferibile un grado più alto perché suggerisce che il terreno può produrre raccolti più elevati. Va notato che non tutti gli indici sono corretti per il tempo. Ad esempio, un indice non aggiustato per il clima (Minnesota) non modifica il PI in base alla tua posizione all’interno dello stato. Una fattoria nel Minnesota meridionale potrebbe avere un PI più alto di una nel Minnesota settentrionale, ma la fattoria del sud probabilmente produrrebbe di più a causa del clima meno sfavorevole.
Gli acquirenti possono utilizzare PI comps per proiettare ciò che l’azienda produrrà in futuro, con o senza rese storiche, come abbiamo notato sopra, poiché la produttività del suolo è intesa a indicare la resa. Le vendite comparabili sono fondamentali da considerare in questo caso; usa comps per determinare cosa dovrebbe produrre il tuo prezzo di vendita target per il tuo PI. Accedi al tuo account Tillable per accedere alla produttività del suolo per qualsiasi azienda agricola; per vedere la tua posizione attuale.
Sistemi per la gestione dell’acqua
La gestione dell’acqua non è importante solo per le aziende agricole vicino ai fiumi; a seconda della topografia, alcune aree di un’azienda agricola possono trattenere l’acqua piovana per un tempo eccessivamente lungo, con conseguenti terreni allagati e duri. Sebbene il terreno sia considerato “coltivabile”, le inondazioni annuali possono ridurre drasticamente o eliminare i raccolti.
I sistemi di gestione dell’acqua consentono all’acqua di defluire dal sito utilizzando canali erbosi e superfici piastrellate. Ciò riduce l’erosione fuori terra preservando la capacità di sviluppo delle radici del raccolto. Il modo migliore per determinare la situazione annuale della tua fattoria è parlare con il tuo agricoltore. Non tutte le aziende agricole richiedono un vero e proprio progetto di miglioramento per essere completate. Probabilmente non vale la pena spendere soldi per la piastrellatura se una particolare area si allaga solo una volta ogni dieci anni. Tuttavia, se gli stessi punti producono meno delle loro controparti con PI comparabile, potresti essere in grado di dedurre che c’è un problema con la gestione dell’acqua.
Dimensioni del pacco
La resa è indirettamente correlata alla geometria delle parcelle. La semina, l’applicazione di prodotti chimici e la raccolta possono essere molto difficili in parcelle di forma irregolare perché i trattori hanno difficoltà a attraversarle. Un agricoltore o un investitore preferirebbe di gran lunga un lotto pulito e rettangolare privo di alberi a uno con una forma insolita. La convenienza a volte vale il costo aggiuntivo.